Eigenheim – Bank- & Bauspardarlehen

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Eigenheim – Bank- und Bauspardarlehen

Dank der Wohnriester sind die Kombikredite der Bausparkassen eine echte Finanzierungsalternative geworden. Dem stehen aber die Bankredite in Kombination mit den KfW-Darlehen gar nicht nach. Der Verbraucher kann hier wirklich profitieren, wenn er die Angebte gut prüft und plant.

Wer am Markt noch die besten Bank-Konditionen haben möchte, der sollte auch Eigenkapital vorweisen. Im Umkehrschluss muss der zukünftige Eigenheimbesitzer auch nicht soviel finanzieren und wird früher mit der Finanzierung fertig.
Welche Finanzierungsform für den Verbraucher in Frage kommt, hängt aber noch von einigen Faktoren ab, die geprüft werden sollten.

Weitere Infos zu Bank- und Bauspardarlehen

1. Bankdarlehen (Hypothekendarlehen)

Die klassische Baufinanzierung kennt fast jeder: Bankdarlehen mit direkter Tilgung. Wenn dieser Kredit noch durch KfW-Bank gestützt wird, dann profitiert jeder zukünftige Eigenheimbesitzer. Wie viel dies wirklich ausmacht, kann man pauschal nicht sagen, da dies am Zinsmarkt und an der BfW-Bank liegt, die auch ihre Zinssätze an die Verbraucher weitergeben müssen. Doch für jeden Zehntel Prozentpunkt bedeutet das, weniger finanzieren zu müssen.

Voraussetzungen

Hier lassen sich Finanzierungen über Banken verwirklichen, bei denen nur wenig Eigenkapital zur Verfügung steht. Das klingt zwar gut, doch letztendlich profitiert nur die Bank. Denn je länger ein Kredit läuft, desto größer wird das Risiko der Rückzahlung durch Krankheit, Arbeitslosigkeit oder anderen Gründen. Durch Eigenkapital verringert Sie aber dieses Risiko.

Funktionsweise, Dauer und Beiträge

Hier handelt es sich um ein klassisches Bankdarlehen (Annuitätendarlehen), das sich mit Rückzahlung des Darlehens aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Je länger der Hypothekenkredit gewählt wird, desto höher steigt der Zinssatz. Ähnlich verläuft es mit dem Tilgungssatz: Je höher die Tilgung ist, desto höher wird der Beitrag und desto schneller wird der Kredit abbezahlt.

Kombination mit Wohn-Riester

Im Rahmen der Altersvorsorge kann der Wohnungskauf oder Wohnungsbau mit der Wohn-Riester gefördert werden. Allerdings bieten nicht alle Banken die Förderung mit an, aber dafür werden die Riester-Darlehen anderer Anbieter angeboten. Für wen sich diese Variante lohnt sollte unbedingt geprüft werden, denn es vermindert ihre eigenen Beiträge. Durch die Zulagen und steuerliche Vorteile vom Staat können Sie somit schneller schuldenfrei werden (Zulagen und steuerliche Vorteile siehe Wohn-Riester).

Das Guthaben aus Riester-Altverträgen dürfen Sie mühelos als Eigenkapital für die Immobilie benutzen.

Sondertilgungen
Meist können bei Hypothekendarlehen pro Jahr bis zu 10 % der Kreditsumme
in Anspruch genommen werden. Darüber hinaus bieten Banken noch weitere Varianten an.

2. Bauspar-Kombikredit

Die andere Variante der Baufinanzierung besteht in Form eines Bauspar-Kombikredites und wenn hier noch die Wohn-Riester hineinfließt, dann bekommen Sie wirklich eine echte Finanzierungsalternative.

Voraussetzungen

Fast alle Bausparkassen finanzieren 80% des Kaupreises bzw. der Baukosten. Das bedeutet wiederum, dass man zumindest 20 % Eigenkapital zur Verfügung haben sollte. Wer dies nicht hat, kann mit einem Riester-Darlehen über eine Versicherung die volle Summe finanzieren.

Funktionsweise

Der Bauspar-Kombikredit ist nichts weiter als ein normaler Bausparvertrag kombiniert mit einem Darlehensvertrag (tilgungsfreies Vorausdarlehen), beide in gleicher Finanzierungshöhe.

Der Bausparvertrag wird dann monatlich bespart bis dieser zuteilungsreif ist. Gleichzeitig müssen für das bereitgestellte, tilgungsfreie Vorausdarlehen die anfallenden monatlichen Zinsen bezahlt werden. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist (in der Regel bei 40% der Bausparsumme), wird damit dann das Vorausdarlehen abgelöst. Ab diesem Moment werden dann mit dem in Anspruch genommenen Bauspardarlehen nur noch Zins- und Tilgungsraten bis zum vereinbarten Ende abbezahlt.

Beiträge und Dauer

Auch hier können die Beiträge in der Ansparzeit (inklusive Zinsbeiträge Vorausdarlehen) bis zum Abbezahlen des Bauspardarlehens so berechnet werden, dass sie ungefähr gleich hoch ausfallen.
Die Laufzeit der Verträge beträgt hier zwischen 15 und 30 Jahre und somit kann auch der Zins so lange festgeschrieben werden.

3. Kombination mit Wohn-Riester

Viele Verbraucherorganisationen raten trotzdem Angebote ausreichend zu prüfen und auch die Prüfung hinsichtlich eines Bankdarlehens. Denn je nach Laufzeit und Finanzierungshöhe kann sich das Pendel in die andere Richtung wenden.
Finanztest hat die momentane Situation am Markt getestet und hat dabei festgestellt, dass Bausparkombikredite mit Riester bei der Finanzierung vorne liegen. Durch die Zulagen und steuerlichen Vorteile vom Staat können Sie somit schneller schuldenfrei werden (Zulagen und steuerliche Vorteile, siehe Wohn-Riester).

Sondertilgungen

Vor der in Anspruchnahme des Bauspardarlehens:
Sondertilgungen sind je nach Bausparkasse nicht zulässig oder sind auf eine bestimmte Höhe begrenzt.

Während des Bauspardarlehens:
Hier sind jederzeit Sondertilgungen möglich und das bei jeder Bausparkasse.

Fazit

Ob Bankspardarlehen oder Bauspar-Kombikredit, bei ein paar Punkten sollten Sie genau hinsehen:

• Achten Sie auf die gesamte Effektiv-Verzinsung
• Prüfen Sie welche Förderungen Ihnen zustehen
• Ein guter Berater prüft beide Varianten

4. Anschlussfinanzierungen

a. Anschlusskredit (Forwarddarlehen)
Sind geeignet für Baufinanzierungen, bei denen in absehbarer Zeit die Zinsbindung ihrer Kredite ausläuft und daher ein neuer Anschlusskredit benötigt wird. Sie können sich mit einem Forwarddarlehen schon 2-3 Jahre vorher einen guten Zinssatz reservieren. Gerade in Zeiten steigender Zinssätze lohnt sich das Sichern eines günstigen Zinssatzes.

Die Banken nutzen nämlich die Bequemlichkeit ihrer Kunden aus, indem sie ihren Kunden 3 Monate vor Ablauf ihres Finanzierungskredites ein neues Angebot machen. Meist sind diese beitragsmäßig niedriger und so erscheint es für den Kunden als akzeptabel. Doch die Wirklichkeit schaut anders aus, wenn man nicht richtig prüft.

Grundsätzlich sollten alle Immobilienbesitzer schon 2-3 Jahre vor Ende der Zinsbindung den Markt vergleichen und Angebote einholen. Je früher Sie ein Forwarddarlehen sichern, desto teurer ist der Zinssatz für dieses Darlehen. Wer hier aber geschickt agiert und Zeit hat, kann sich einen guten Zinssatz sichern und spart am Ende viel Geld.

Sollten Sie ein sehr gutes Angebot bekommen, dann sollten Sie auch Ihre Hausbank auffordern, ein geeignetes Angebot vorzulegen. Unter Berücksichtigung des Restdarlehens und des alten Beitrages, sollten Sie ihren neuen Anschlusskredit berechnen lassen. Und sollte dabei noch ein höherer Tilgungssatz herausspringen, dann sind Sie auf den richtigen Weg.

b. Volltilgerdarlehen
Volltilgerdarlehen sind für diejenigen interessant, die gezielt in 10 bis 15 Jahren ihre Resthypothek zurückzahlen werden. Bedingung dafür ist auch, dass der Immobilienbesitzer sich zu einer hohen Tilgungsrate verpflichtet. Doch wenn erst einmal der größte Teil der Finanzierung bezahlt ist, dürfte dies für die Resthypothek in Form eines Volltilgerdarlehens nicht schwer sein, denn die Kreditsumme wird um ein Vielfaches niedriger sein, als die Hauptfinanzierung.
Volltilgerdarlehen werden von den Banken stark rabattiert, daher lohnt es sich, unmittelbar vor der Anschlussfinanzierung Angebote zu vergleichen.